نياز مسكن يك دهه آينده، كالبدشكافي شد
تحول اساسي در بافت جمعيتي كشور، چهره تقاضاهاي جديد در بازار مسكن را از خانوارهايي با بُعد سه تا چهار نفر به خانوارهاي كوچكتر تغيير داده است. در تحقيقاتي كه وزارت راهوشهرسازي براي نيازسنجي و طبقهبندي جامعه متقاضيان مسكن انجام داده، مشخص شده است: بهرغم كاهش نرخ رشد جمعيت كشور، تحتتاثير افزايش خانوارهاي «تكنفره» آن هم در اشكال جديدي همچون زندگيهاي مجردي يا تكوالدي، عملا نرخ رشد خانوارها رو به افزايش است. «نرخ رشد جمعيت» از 91/3 درصد در دهه 60 به 29/1 درصد در سال 90 رسيده اما در مقابل اين انقباض، نرخ رشد سالانه تعداد خانوارها روند صعودي داشته و از 51/2 درصد به 89/3 درصد افزايش يافته است. هماكنون خانوارهاي پرجمعيت – 7 نفر به بالا- با سهم 2 درصدي از كل جمعيت، در حال محو شدن هستند و خانوارهاي سه تا چهار نفره اگرچه نصف جمعيت را تشكيل ميدهند اما نرخ رشد آنها رو به كاهش و در مقابل، رشد خانوارهاي «تكنفره» با سهم كنوني 7 درصدي، در حال افزايش است. با افت «بُعد خانوار»، مقرر شده مساحت آپارتمانهاي جديد 10 مترمربع كم شود. معاون مسكن وزير راهوشهرسازي با اشاره به نياز 11 ميليون واحدي در 13 سال منتهي به 1405، از برنامه ساخت حداقل 800 هزار واحد مسكوني در سال خبر داد.
|
مثلث اقدام در مسکن مهر
بخش حساس و استراتژيك طرح مسكنمهر، در 17 شهر جديد كشور متمركز شده است كه بهرغم بيشترين نياز از طرف ساكنان 8 كلانشهر اصلي به اين واحدها، تاكنون كمترين ميزان افتتاحهاي مسكنمهر به عملكرد شهرهايجديد اختصاص داشته است.
|
غروب رکود در بازار مسکن
نقطه مشترك در برداشت مشاوران املاك و كارشناسان: بازار مسكن به «ورودي رونق» نزديك شده است. اعلام نرخ رشد 5/1 برابري معاملات مسكن در نيمه اول امسال كه حكايت از «تغييرات مثبت بازار در مقايسه با سال92 دارد»، با واكنش فعالان و تحليلگران بازار مسكن همراه شد.
|
سونامي ساخت «مال» در تهران
نوعي از ساختوسازهاي غيرمسكوني موسوم به «مال» يا برجهاي تجاري چندمنظوره، در مناطق خاص تهران حالت سرمايهگذاري افراطي گرفته و تعداد اين برجها را در سطح شهر به دو برابر سال گذشته رسانده است. سونامي «مال»سازي به چهار دليل از جمله سود آشكار و پنهان اين برجها -كه طبق اطلاعات رسمي از 100 تا 350 درصد برآورد ميشود - شكل گرفته است. «مال»، علاوهبر مغازههاي فروش انواع كالا، مجموعهاي از رستوران، شعب بانكي، شهربازي، هايپرماركت و حتي كارواش و سينما را نيز در خود دارد. تبعات اين سونامي با فروشنرفتن واحدهاي تجاري قابل مشاهده است.
|
چرا بافت فرسوده انتخاب شد ؟
بافتهاي قديمي علاوه بر اينكه داراي ارزشهاي نادر زيباشناختي و تداوم خاطرات جمعي و ويژگي هويتبخشي به شهرهاي ما هستند كماكان بهعنوان محل سكونت و معيشت ميليونها ايراني شناخته ميشوند، اما اين بافتها به همان اندازه كه ارزشمند و گرانبها هستند در مقابل بلايا و سوانح طبيعي كه مناطق شهري را تهديد ميكند ناپايدار و آسيبپذيرند، همين بافتها اما بهعنوان سرمايههاي فرهنگي و اندوختههاي متراكمي هستند كه گنجينههايي از خاطرات اجتماعي و شيوههاي ماندگار زندگي ايراني تلقي ميشوند.
|
سياستهاي جديد بازار زمين در اتاق فكر وزارت راهوشهرسازي بررسي شد
نويسندگان طرح جامع مسكن در اتاق فكر وزارت راهوشهرسازي اعلام كردند: اين دوره، براي جلوگيري از اشتباهات 4 دهه گذشته در حوزه تامين مسكن، زمينهاي دولتي با مدل «شهرمنطقه» براي اجراي برنامههاي حمايتي واگذار ميشود. در اين مدل، شهر اصلي و نقاط سكونتي اطراف بهصورت «مجموعه منطقه شهري» طراحي و شهركهاي جديد در نزديكترين فاصله به محدوده اصلي، با تركيب دهكهاي مختلف، توسط بخشخصوصي احداث ميشود.
|
|
|
وام خريد مسكن در گردنه افزايش
از بين چندين گزينه پيشنهادي براي نحوه افزايش وام خريد مسكن، سرانجام مدل بانك مسكن با كمي تغيير روي ميز سياستگذار پولي قرار گرفت. اين مدل، پرداخت وام شناور با ميانگين سقف 60 ميليون تومان را شامل ميشود و براساس نرخ سود 14 درصد، دوره بازپرداخت 20 ساله و اقساط ماهانه متوسط 750 هزار تومان طراحي شده است. همچنين براي رعايت «خطوط قرمز» بانك مركزي مبنيبر «حفظ تعادل منابع و مصارف بانك عامل»، پيشنهاد شده است حدود يكسوم منابع صندوق پسانداز مسكن توسط سپردهگذاران و مابقي به اضافه مابهالتفاوت سود حمايتي وام، توسط دولت تامين شود.
|
پاییز و حراج آپارتمانهای شرق تهران
پاییز فصل خوبی برای بازار مسکن در شرق تهران نبوده است. اگر برای برخی از نقاط تهران ماههای ابتدایی تابستان روزهای رکود بازارمسکن بوده در شرق تهران این اتفاق در ماههای ابتدایی پاییز افتاده است. منصور خازنی، یکی از مشاوران املاک منطقه نارمک گفت: پاییز و محرم دست به دست هم دادهاند تا رکودی در بازار را تجربه کنیم که در 20 سال گذشته تجربه نشده است.
|
جریمه برای تخریب زود هنگام واحدهای مسکونی زیر 25 سال
شهرداري تهران براي تعيين مرز سني در تخريب ساختمانهاي تهران، سياست پيشنهادي خود مبنيبر «منع كوبيدن سازههاي زير 25سال سن» را به دليل آنچه الزام به رعايت حقوق مالكانه عنوان ميشود، تغيير داد و لايحهاي در اين خصوص با رعايت همه جوانب تنظيم و به شوراي شهر ارائه كرد.
|
سیر کاهشی قیمت اوراق وام خرید مسکن همچنان ادامه دارد.
دو هفته پس از آنکه قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام خرید مسکن در فرابورس از دامنه نوسانی 90 تا 100 هزار تومان، به کانال زیر 90 هزار تومان رسید، هم اکنون، قیمت این اوراق یک کانال دیگر پایینتر آمده و به زیر 80 هزار تومان رسیده است.
|
با شروع فصل«خريد زمين» مظنه آپارتمانهاي نوساز نزولي شد
با شروع فصل «خريد زمين»، شوك جديدي از ناحيه قيمت به بازار معاملات مسكن وارد شد و مظنه آپارتمانهاي نوساز يك بار ديگر در مسير نزولي قرار گرفت. تحقيقات ميداني از كاهش حداقل 5 درصدي «قيمت پيشنهادي» واحدهاي فروش نرفته حكايت دارد. سازندهها به منظور تامين نقدينگي براي خريد زمين مورد نياز ساختوسازهاي سال آينده، هماكنون در فايلهاي فروش نوسازها، از واژههايي همچون «فروشنده واقعي، زير قيمت و ...» استفاده ميكنند تا بلكه متقاضيان مسكن ترغيب شوند. يك آمار رسمي از كاهش 2 درصدي «قيمت فروش» نوسازها طي 45 روز اخير حكايت دارد.
|
ماموريت اصلي در بازار مسكن
برآيند نوسانات قيمت مسكن طي 17 ماه اخير، همواره نزولي بوده و بازار مسكن، پس از آخرين جهش 71درصدي كه در بهار92 به آن دچار شد، تاكنون هيچ رشد شديد يا افزايش قابلملاحظه قيمت به خود نديده است.
|
انحراف «متراژ» در عرضه مسكن
نتايج استخراج شده از دو گزارش رسمي درباره فعاليتهاي ساختماني، علت «ناكارآمدي» عرضه مسكن طي سالهاي اخير و بروز پديدههايي همچون «خانه خالي» يا «مازاد عرضه» را روشن ميكند
|
|
|
|
|
اوجگيري بيسابقه ركود مسكن
افت 60 درصدي تيراژ ساخت آپارتمان در تهران طي 8 ماه اول امسال، ركورد «عمق» ركود مسكن را براي سال93 به ثبت رساند. تازهترين آمار صدور پروانههاي ساختماني نشان ميدهد ميانگين ماهانه «عرضه جديد» مسكن در پايتخت از سطح نياز پايينتر آمده و از ساخت 20 هزار واحدمسكوني طي ماههاي سه سال گذشته به حدود 9 هزار واحد در 8 ماه اخير رسيده است. با تشديد ركود در پاييز، حجم احداث به 4 هزار آپارتمان در ماه نيز نزول كرده است. پيامد وضعيت فعلي كه در 10 سال گذشته بيسابقه بوده، بررسي شده است.
|
رواج تراكم «منفي» در ساختوساز
صدور «تراكم منفي» براي يكسري از ساختوسازهاي بلندمرتبه در تهران، بخش زيادي از ارتفاع برجهاي در حال ساخت را به اعماق زمين هدايت كرده است. تابلوهاي ساختماني نصبشده در جلوي گودبرداريهاي عميق در مناطق خاصي از پايتخت نشان ميدهد در برجهاي غيرمسكوني بالاي 20طبقه از تراز صفر، با هدف «تامين پاركينگ»، اجازه احداث 4 تا 9 طبقه در زيرزمين داده شده است. 4 عامل در گرايش سازندهها به اين شيوه ساختوساز شناسایی شده كه مهمترين آنها، «سهم ناچيز عوارض شهرداري براي احداث پاركينگ منفي» و «استفاده تجاري-خدماتي از اين فضاها توسط مالكان» است.
|
قیمت، مشکل بزرگ خریداران مسکن
بسیاری از کارشناسان مسکن معتقدند حبابهای قیمت بازار مسکن تخلیه شده و قیمتها به کف رسیده است. فروشندگان واقعی ملک برای به فروش رسیدن آپارتمانهایشان انعطاف بیشتری به خرج میدهند. بسیاری از بساز و بفروشها نیز برای خرید زمین، آپارتمانهای نوسازشان را به حداقل قیمت میفروشند، اما با این وجود هنوز نقدینگی لازم برای استفاده از شرایط به وجود آمده، وجود ندارد. در حال حاضر، اگرچه قيمت مسكن بهعنوان دغدغه اصلي و هميشگي خريداران مسكن، رام شده و كاهش نسبي پيدا كرده است، اما «نبود قدرت خريد» بهعنوان مشكل بزرگتر، مانع بهرهبرداري خريداران از شرايط كنوني بازار مسكن شده است.
|
|
|